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关于征求《河南省物业管理条例(修订草案)》修改意见的通知
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来源:河南省人民代表大会常务委员会      发布时间:2016-10-21

        现将《河南省物业管理条例(修订草案)》向社会公布,欢迎社会各界提出意见和建议,并于2016年10月31日前将修改意见反馈至省人大常委会法工委法规二处。

        联系人:刘红义
        联系电话(传真):0371-65508880
        邮箱:
hnrdfgec@163.com

 

河南省人大常委会法制工作委员会
二○一六年十月十八日

 

 

 

 

 


河南省物业管理条例(修订草案)
(征求意见稿)


               第一章  总则
               第二章  物业管理区域及设施
               第三章  业主自治
               第四章  前期物业管理
               第五章  物业管理服务
               第六章  物业的使用及维护
               第七章 法律责任
               第八章  附则


 
第一章 总则

第一条【立法目的】 为了规范物业服务管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条【适用范围及概念解释】 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。

本条例所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

前款所称房屋包括住宅、办公楼、商业、工业厂房、学校、医院等物业类型。

第三条【原则】 物业管理活动应当遵循业主自治、公开公平公正、诚实信用、竞争规范的原则。

第四条【提倡措施】鼓励采用集约、智能、绿色、低碳等新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条【人民政府职责】 县级以上人民政府应当将物业管理服务纳入本地现代服务业发展规划、城市建设和社会管理体系,创造便于物业管理服务的各项条件,制定扶持政策和激励措施,提高专业化水平,推动物业服务行业规范化、标准化、市场化、法治化发展。

第六条【部门职责】 县级以上人民政府物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、规划、城管、卫生、工商、质监等有关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理活动有关监督管理工作。

第七条【街道办事处职责】 街道办事处、乡镇人民政府应当明确机构和人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届等工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会以及物业服务企业依法履行职责,调解物业管理活动中的纠纷,宣传物业管理政策法规,协调物业管理与社区建设的关系。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

第八条【联席会议制度】 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地的公安派出所、居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当派员参加物业管理联席会议。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会不履行职责的;

(二)业主委员会选举、换届过程中出现的问题;

(三)物业服务合同履行过程中出现的纠纷;

(四)物业服务企业交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他物业管理问题。

第九条【行业协会职责】 物业管理行业协会应当自觉接受行业主管部门的指导和监督,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,维护物业服务企业合法权益,推动物业服务行业健康发展。

 

第二章  物业管理区域及设施

 

第十条【物业管理区域设置原则】 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业的建设单位应当以土地使用权属范围划定物业管理区域。规划范围内规划有市政道路的,应当以市政道路分隔的最小区域划定物业管理区域。

尚未划分物业管理区域的现有物业,应当综合考虑土地使用权属范围、共用设施设备、物业管理用房等因素确定。影响消防、避险、物业管理用房等共用设施设备使用的,不得分割划分。

第十一条【各单位职责】 新建物业的建设单位在编制建设工程设计方案时,应当按照本条例第十条确立的原则划定物业管理区域,并在物业管理区域内按照相关要求独立配置消防、物业管理用房等共用设施设备。

第十二条【新建物业管理区域备案及公示】 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十三条【现有物业区域的划分及物业区域的调整】 已投入使用但尚未划定物业管理区域的,由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后划定物业管理区域。物业管理区域划定后确需调整的,应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条【物业管理区域划分档案管理】 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案,并定期将物业管理区域备案情况通报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共用设施设备情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十五条【物业管理用房规划设计要求】 新建物业建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积配置物业管理用房,并符合下列要求:

(一)物业管理用房面积采用分段累计方式配置。2万平方米以下的,物业管理用房面积最低80平方米;超过2万平方米至10万平方米部分,按照千分之四的比例配置;超过10万平方米至20万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过20万平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

(二)总建筑面积在5万平方米以下的,物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的,可以在地下配置一定面积的物业管理用房,但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的,物业管理用房可以全部配置在地面以下。

(三)物业管理用房应当相对集中,地面以上部分不超过三层,便于开展物业管理活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道,配置独立的水、电、暖等计量装置。

业主委员会办公用房从物业管理用房中配置,面积不低于三十平方米。

第十六条【规划、登记和使用管理】 城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明。

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

不动产登记机构在办理不动产登记时,应当将物业管理用房登记在不动产登记簿上,不颁发不动产权证书,产权归全体业主所有。

物业管理用房由物业服务企业和业主委员会使用,不得买卖和抵押。未经业主大会同意,不得改变用途;经业主大会同意改变用途的,不得影响物业管理活动的正常开展和运行。

第十七条【专业经营单位设施】 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给上述专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担运行、维护和更新责任,相关费用由专业经营单位承担。

本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的专业经营设施设备,业主大会、业主决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

第十八条【老旧小区设施改造】 供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区,专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。业主和物业服务企业应当为改造工作提供便利。

 

第三章  业主自治

 

第十九条【业主身份认定】 房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;

(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

(五)法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件,尚未出售或尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

第二十条【业主权利】 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会、监事会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第二十一条【业主义务】 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

(五)遵守国家相关房屋装饰装修的规定;

(六)支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动;

(七)按时交纳物业服务费用;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第二十二条【业主大会成立原则】 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第二十三条【业主大会成立条件】 符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会:

(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的;

(三)首套房屋交付已满两年且交付房屋户数的比例达到百分之三十以上的。

第二十四条【首次业主大会资料报送责任】 物业管理区域内达到成立业主大会条件时,建设单位或其委托的物业服务企业应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)业主名册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)交付使用共用设施设备的证明;

(五)物业管理用房配置证明;

(六)其他有关的文件资料。

建设单位或其委托的物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料,经物业管理行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、乡镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

第二十五条【筹备组成立条件和组织单位】 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者百分之二十以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第二十六条【筹备组组成及争议解决方式】 首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居(村)民委员会代表、街道办事处或乡镇人民政府代表组成。筹备组中的业主成员由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。

筹备组人数由七至十一人单数组成,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组中业主成员应当符合本条例第三十五条中规定的条件。

第二十七条【筹备组职责】 首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)拟定管理规约、业主大会议事规则;

(四)拟定首次业主大会会议表决规则;

(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。有条件的地方可以同时采用其他方式通知业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当予以答复;异议成立的,筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告,公告时间不少于七日。

第二十八条 【筹备组解散和资料移交】 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会选举完成后当日自行解散,并将首次业主大会相关资料在十五日内移交业主委员会。

首次业主大会会议未通过管理规约、业主大会议事规则草案或首次业主大会会议未达到法定参加人数的,筹备组当日自行解散并在十五日内将筹备资料移交街道办事处、乡镇人民政府。

第二十九条【业主大会职责】 业主大会讨论决定下列事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

(二)首次业主大会会议表决规则;

(三)业主委员会主任、副主任、委员候选人名单,业主委员会选举办法;

(四)选举或者罢免业主委员会主任、副主任、委员;

(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;

(七)筹集和使用专项维修资金;

(八)改建和重建建筑物及其附属设施;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项;

决定前款第七项和第八项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十条【业主大会会议召开】 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)百分之二十以上业主提议的;

(二)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的;

(三)业主委员会决定或业主监事会提议的;

(四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的;

(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知所在地居(村)民委员会。

第三十一条【业主大会监督】 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开;街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主,并在三十日内组织召开。

第三十二条【业主大会召开形式】 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

公共租赁住房的业主在参加业主大会或参与共同管理事项表决前,应当就业主大会会议内容征求公共租赁住房使用人的意见。

在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。鼓励物业管理行政主管部门建设业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

第三十三条【业主代表会议】 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选方式及业主代表权限应当在业主大会议事规则中规定。

第三十四条【未表决计入多数票问题】 管理规约或业主大会议事规则可以约定,业主大会会议经召开,与会业主就会议事项未达到法律、法规、管理规约或议事规则要求的,由缺席业主补充表决,经补充表决仍未达到要求的,最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。

第三十五条【业主委员会成员条件】 业主委员会由业主大会会议选举产生,其委员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力,无严重违法、犯罪记录;

(二)遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(四)具有一定的组织能力;

(五)具有与履行职责相适应的工作时间;

(六)本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。

第三十六条【业委会人数组成、候补制度及会议召开】 业主委员会由主任、副主任及委员若干单数组成,业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会组成人员但得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会组成人员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会组成人员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知居(村)民委员会。

第三十七条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下资料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会组成人员名单;

(五)其他必要资料。

街道办事处、乡镇人民政府收到前款资料后,应当出具备案证明。备案事项发生变更的,业主委员会应当在三十日内重新备案。

街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会备案情况书面抄送物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门。

业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会可以持街道办事处、乡镇人民政府备案证明到民政部门办理登记手续。

第三十八条【业主委员会职责】 业主委员会执行业主大会决定和决议,维护业主利益,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)决定物业共有部位、共有设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十九条【业主委员会信息公示】 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收益的收支情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十条【业委会成员职务罢免】 业主委员会组成人员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,业主大会决定或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

(一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;

(二)利用职务谋取私利的;

(三)利用职务侵害他人合法权益的;

(四)以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(五)因其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。

物业管理区域内百分之二十以上业主提议,要求罢免业主委员会全体组成人员职务的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主,并在三十日内组织召开业主大会。

第四十一条【业委会成员职务终止】 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:

(一)不再具备业主身份的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)依法被追究刑事责任的;

(四)连续三次不参加业主委员会会议的;

(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十二条【业主委员会监督管理】 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第四十三条【业主委员会会议召开】 业主委员会会议由主任召集和主持。主任不能履行或者不履行职责时,由副主任召集和主持。副主任不能召集或者不召集业主委员会会议的,由半数以上的委员共同推举一名委员召集和主持业主委员会会议。

经三分之一以上的业主委员会组成人员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议事项以及决定事项在物业管理区域内的显著位置和物业电子信息平台公布。

第四十四条【业主委员会职责】 业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出决定须经全体组成人员的过半数同意,一名组成人员拥有一票表决权。
业主委员会就下列事项作出决定:

(一)提请业主大会决定维修资金的筹集和使用;

(二)提请业主大会决定调整物业服务收费;

(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘;

(四)提请业主大会批准物业服务合同;

(五)召集业主大会临时会议;

(六)终止委员职务以及将候补委员递补为委员;

(七)涉及业主重大利益的其他决定。

业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

第四十五条【业主委员会换届】 业主委员会任期届满九十日前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十六条【资料移交】 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府督促移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

第四十七条【业主委员会经费及审计】 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担。工作经费从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支或由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会组成人员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当建立账册,每半年在物业管理区域内显著位置公示经费收支情况,接受业主的监督。超过百分之二十以上业主提议的,应当对经费收支情况进行审计。

县(市、区)人民政府、街道办事处、乡镇人民政府可以向工作开展较好的业主委员会组成人员进行奖励。

第四十八条【业主大会监事制度】 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于三人的单数,每届任期与业主委员会任期相同,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。监事的任职条件和业主委员会组成人员的相同。业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

监事会设主席一人,可以设副主席、监事若干人。监事会由业主大会选举产生。监事会主席召集和主持监事会议;监事会主席不能履行职务或者不履行职务的,由监事会副主席召集和主持会议。

第四十九条【业主监事会会议】 监事会以会议方式履行职责。

监事会议应当以现场方式召开,监事会会议的表决实行一人一票,以记名和书面等方式进行,监事会决议应当公示。

第五十条【业主监事会职责】 业主监事会主要履行以下职责:

(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;

(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况;对业主委员会组成人员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会组成人员予以纠正;提议业主委员会及时召开业主大会临时会议;列席业主委员会会议;

(四)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第五十一条【物业管理委员会】 不具备成立业主大会条件,或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,或业主委员会不能履行职责达一年以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第三十五条的规定。物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第五十二条【物业管理委员会履职依据和解散】物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规和临时管理规约的规定,就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

第五十三条【自行管理】 经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防等有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第五十四条【自行管理费用公示】自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问,业主委员会、管理负责人应当及时答复。

 

第四章 前期物业管理

 

第五十五条【前期物业招投标制度】 住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务;住宅物业管理区域总建筑面积低于三万平方米或投标人少于三个的,经物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘相应资质的物业服务企业。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

第五十六条【合同约定及预售公示】建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第五十七条【物业前期介入】 建设单位可以邀请物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业服务有关的建议。

第五十八条【承接查验制度】 物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

住宅物业承接查验可以邀请物业项目所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

第五十九条【承接查验条件】建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经城乡建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、车位、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成;

(五)电梯、消防设施、压力容器等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)分期建设的,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第六十条【资料移交】 现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)复印件、附图;

(三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)供水、供电、供气、供热等准许使用文件;

(六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(七)园林施工图纸及树种清单;

(八)业主名册;

(九)物业管理必需的其他资料。

前款所列资料未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并在六个月内补交。

第六十一条【承接查验的备案和公告】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列资料向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

第六十二条【资料归属】物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

第六十三条【质量保修维修】 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位将未经竣工验收、未经承接查验的房屋交付使用的,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

 

第五章  物业管理服务

 

第六十四条【物业服务原则和信息系统建设】 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理服务。

物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当建立全省物业管理综合服务平台,实现全省物业管理服务信息共享。信息平台主要包括物业服务企业资质信息、项目管理信息、从业人员信息和企业信用信息等内容。

第六十五条【业主大会选聘】 业主大会选聘物业服务企业可以采用招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。具体选聘方式由业主大会议事规则、管理规约约定或由业主大会决定。物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会选聘物业服务企业的活动。

第六十六条【合同签订】 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第六十七条【合同约束】 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

电梯、消防等有特定维护管理要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业性机构进行维修和养护。

第六十八条【安全防范义务】物业服务企业应当按照法律、法规的规定协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向相关专业单位报告,并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

第六十九条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则。具体收费标准和收费事项在物业服务合同中约定。

物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。物业服务企业和业主可以综合考虑当地最低工资标准、物价指数等因素适时调整物业服务费用标准。

市、县(市)人民政府应当将低收入群体(或特困户)的物业服务费支出纳入住房保障范围,由当地财政支付。具体保障方式、保障标准由市、县(市)人民政府制定。

县级以上人民政府价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费的监督管理。

第七十条【收费公示】 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。

物业服务费按月计收,收费方式由合同约定。

第七十一条【业主交费义务】 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的,由业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求物业所在地居(村)民委员会进行调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

第七十二条【物业服务企业责任】 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容或者降低服务质量。

第七十三条【专业单位收费责任】 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。物业服务企业以业主未交物业服务费用等理由拒绝代收业主有关费用的,专业经营单位应当予以协调解决。

第七十四条【合同续聘和解除】 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会,同时书面告知街道办事处、乡镇人民政府。

业主大会或物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当提前三个月告知对方并在物业管理区域内显著位置公告,同时书面告知街道办事处、乡镇人民政府。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内显著位置公告。

第七十五条【合同解除后的交接】 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。

业主大会决定选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交物业管理用房等共有部分、共有设施设备;

(二)移交本条例第六十条规定的资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

在原物业服务企业与业主委员会完成交接手续前,新选聘的物业服务企业不得进入物业管理区域实施物业管理服务。

第七十六条【有关部门职责】 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

各级人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、卫生、工商、质监等有关部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法及时调查处理物业管理区域内的违法行为。

 

第六章  物业的使用及维护

 

第七十七条【物业使用基本原则】 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第七十八条【禁止行为】 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

(三)损坏房屋承重结构、主体结构;

(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物;

(五)破坏或者擅自改变房屋外观;

(六)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品,排放有毒、有害物质;

(七)随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧;

(八)超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为;

(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十)占用、堵塞消防通道、公共出入口,损坏消防设施、器材;

(十一)违反规定饲养动物;

(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十九条【车位分配及规划管理】 城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)的附图或规划指标中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示,通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库归属,建设单位不得高于配置比例向业主处置车位、车库。

第八十条【车位分配管理】 建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,应当向物业买受人明示、约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的,建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

第八十一条【公共道路停车】 为满足业主停车需求,物业服务企业可以利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆,但不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

物业服务企业应当就车位分配方式、服务费、收益分配方式等内容征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所得收益应当主要用于补充专项维修资金或弥补物业服务费不足。

业主大会成立后,相关事项由业主大会按照法律法规、管理规约等要求决定。

第八十二条【人防停车位使用管理】物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,可以通过出租方式提供给业主使用,不得销售或者变相销售,也不得附赠。

人民防空工程平时用作停车位的数量纳入物业管理区域车位配置比例的,出租时应当符合本条例第七十九条、第八十条的规定。

第八十三条【业主停车义务及保管需求】 业主、物业使用人等应当遵守物业管理区域停车管理规定,自觉维护停车管理秩序。业主、物业使用人对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第八十四条【公共部位经营及收益】 业主大会成立前,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

征求业主意见时,应当告知利用范围、使用期限、使用用途、收益分配、收益用途等内容,并征得不低于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会成立后,相关事项由业主大会按照法律法规、管理规约等要求决定。业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的,可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

第八十五条【房屋用途改变】 业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者不动产权证书载明的用途使用物业,不得违反法律、法规以及管理规约,擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为非住宅用途或进行经营活动的,应当经有利害关系的全部业主书面同意后,依法办理工商等相关手续。

业主将住宅改变为非住宅用途或进行经营活动的,应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示,并按照同一物业管理区域内非住宅类用房或合同约定收取物业服务费。

第八十六条【装饰装修】 业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员、装修材料等进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

第八十七条【维修资金制度】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

业主应当在办理房屋入住手续或者不动产登记前,将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。未出售的物业,由建设单位先行交存专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

专项维修资金的交存、使用、管理按照有关规定执行。物业管理、财政、审计等行政主管部门应当加强对专项维修资金的监督管理。

第八十八条【维修资金管理】 业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,由业主大会自行管理。

第八十九条【续筹和转移】 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转让给物业买受人。

第九十条【维修责任】 物业存在安全隐患、严重影响他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

第九十一条【应急维修】 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列情况的,业主、业主委员会、物业服务企业应当采取防范措施,组织应急维修:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(五)其他危及公共安全或物业使用功能的紧急情况。

符合前款第(二)项规定的,凭质监、公安消防等相关职能部门或检测机构出具的检测报告,由业主、业主委员会或物业服务企业直接向物业管理行政主管部门申请专项维修资金进行维修。符合前款第(一)、(三)、(四)、(五)项规定的,可以在临时管理规约、管理规约中约定使用维修资金的条件和表决方式。

物业管理行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在三个工作日内办理相关手续。

业主大会自行管理物业专项维修资金的由其自主决定。

第九十二条【专业单位维修责任】 专业经营设施设备的维护、保养等费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或损坏时,专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新,业主、业主委员会、物业服务企业应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第九十三条【诚信体系建设】 县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据本行政区域物业管理市场发展情况,可以建立业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位、装饰装修单位、专业经营单位等物业管理活动主体信息发布平台,定期向社会公布。

 

第七章 法律责任

 

第九十四条违反本条例第十一条规定,建设单位在编制规划设计方案时,未在物业管理区域单独配置消防、物业管理用房等共用设施设备的,由县级以上城乡规划主管部门责令改正。

第九十五条 违反本条例第十二条规定,建设单位未将备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正。

第九十六条 违反本条例第十五条规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期提供,逾期不提供的,责令按物业市场平均售价和规定的物业用房面积,二倍支付专款,专项用于购置物业服务用房,利用物业管理用房获得的收益全部返还业主。

第九十七条 违反本条例第十七条规定,专业经营单位拒不接收的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令改正,逾期不改正的,处五十万元罚款。

拒不履行承担运行、维护和更新责任的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处三十万元罚款;造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

第九十八条 违反本条例第二十四条、第二十五条第二款的规定,建设单位未及时报送相关资料、不提供筹备费用的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处十万元罚款,并记入建设单位信用档案。

第九十九条  违反本条例第五十五条规定,建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业擅自通过协议方式承接项目的,由县(市、区)物业管理行政主管部门记入物业服务企业信用档案。

第一百条 违反本条例第五十八条、第六十一条第二款规定,物业服务企业承接物业未经查验的,或者未将物业承接查验备案情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款,并记入物业服务企业信用档案。

第一百零一条 违反本条例第七十条第一款规定,物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准和收费标准的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元罚款。

第一百零二条 违反本条例第七十五条第一款规定,物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款,并记入物业服务企业信用档案;物业服务企业未按照规定办理移交手续的,处二十万元罚款。

违反本条例第七十五条第二款规定,原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的,县(市、区)物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其按日处以每日一万元的罚款。

第一百零三条 违反本条例第七十八条第(一)、(二)项规定的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门按照有关规定查处;违反第(三)项规定的,由县级以上人民政府建设行政主管部门按照有关规定查处;违反第(四)、(五)项规定的,由县级以上城乡规划主管部门按照有关规定查处;违反第七十八条第(六)至(十二)项规定,由县级以上人民政府安监、城市管理、环保、市容管理、公安等部门按照有关规定查处。

第一百零四条 违反本条例第七十九条第二款规定,建设单位未按照配置比例处置车位、车库的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,每超出配置比例处置一个车位、车库处十万元罚款。

第一百零五条 违反本条例第八十条第二款规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期返还,没收违法所得,逾期不改正的,每违规处置一个车位、车库处十万元以上二十万元以下罚款;建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第八十条第三款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第一百零六条 违反本条例第八十五条规定,擅自改变物业使用性质的,由县级以上城乡规划行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第一百零七条 违反本条例规定,业主或物业使用人在装修过程中损坏、变动房屋建筑主体和承重结构的,由县级以上城乡建设行政主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下的罚款。

第一百零八条 县级以上发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、卫生、工商、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责的;

(二)对物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

(三)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(四)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。


第一百零九条 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

(二)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)对物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

(五)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(六)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

(七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

 

第八章  附则

 

第一百一十条 本条例下列用语的含义:

(一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位服务的最终分户业主或者实际使用人。

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第一百一十一条  本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

第一百一十二条 本条例规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第一百一十三条 本条例自  年  月  日起施行。2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过,根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止。

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