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关于征求《河南省物业管理与服务条例(修订草案)》修改意见的通知
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来源:河南省人民代表大会常务委员会      发布时间:2017-05-17

        2017年3月,省十二届人大常委会第二十七次会议对《河南省物业管理与服务条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)进行了第一次审议。会后,省人大法制委员会根据常委会组成人员的审议意见以及社会各方面的意见,对《条例(修订草案)》进行了研究修改,形成了《河南省物业管理与服务条例(修订草案)》(征求意见稿)。现将该征求意见稿在河南人大网全文公布,公开征求公众的修改意见。欢迎社会各界提出宝贵的修改意见和建议,于2017年6月15日前将修改意见反馈至省人大常委会法工委法规二处。

        联系人:刘红义
        联系电话(传真):0371-65508880
        邮箱:
hnrdfgec@163.com

河南省人大法制委员会
二○一七年五月十七日

 

河南省物业管理与服务条例(修订草案)

(征求意见稿)


第一章总则

第二章物业管理区域及设施

第三章业主、业主大会及业主委员会

[第四章前期物业管理

第五章物业管理服务]

第四章物业服务企业

第五章物业管理与服务

第六章物业的使用及维护

第七章监督管理

第[七]八章法律责任

第[八]九章附则

第一章总则
第一条【立法目的】为了规范物业管理与服务活动,维护物业管理与服务各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条【适用范围及概念解释】本条例适用于本省行政区域内的物业管理与服务活动及其监督管理。
本条例所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理与服务,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人[由业主和物业服务企业]按照[物业服务]合同约定或者业主通过自行管理等[其他形式]方式,对物业管理区域内建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【原则】物业管理与服务应当[遵循]坚持公开公正、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则,做到权利义务相一致、业主自我管理与政府依法监管相结合。

第四条【提倡措施】[鼓励采用集约、智能、绿色、低碳等新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。]
倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用,促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。
业主大会应当在管理规约中倡导业主、承租人等物业使用人树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯,明确实行生活垃圾分类。

第五条【人民政府职责】县级以上人民政府应当将物业管理与服务纳入本地现代服务业社会发展规划、城市建设和社会管理体系,制定扶持政策和激励措施,促进物业服务业发展与文明小区建设。[推动物业服务行业规范化、标准化、专业化、市场化、法治化发展。]
物业管理与服务工作应当纳入基层社会主义精神文明建设考核内容。
第六条【部门职责】县级以上人民政府物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理与服务活动的监督管理工作。
其他县级以上人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、规划、城管、卫生、工商、质监、[人防、安监]等有关行政部门按照各自职责,负责物业管理与服务活动有关监督管理工作。
乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内物业管理与服务活动的协调和监管工作。
村(居)民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理与服务的相关工作。

第七条【行业协会职责】物业管理行业协会应当自觉接受行业主管部门的指导和监督,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

第二章物业管理区域及设施
第八条【物业管理区域设置原则】物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

[物业管理用房、供水、供电等配套]共用设施设备和相关场地[共用]不能分割使用的,应当划为一个物业管理区域。

第九条【物业管理区域划分和调整】新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。
已投入使用但尚未划定物业管理区域的,由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处征求业主意见后予以划定[物业管理区域]。
物业管理区域划定后确需调整的,应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
[县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。]
第十条【物业管理用房规划设计要求】新建的物业,建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业管理用房:
(一)两万平方米以下的,物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至十万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过十万平方米至二十万平方米部分,按照千分之二的比例配置;超过二十万平方米以上部分,按照千分之一的比例配置;
(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。
物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、[出租或者]抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。
业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。
第十一条【物业管理用房的规划、登记和使用管理】城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或附图上载明并公示。
建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。
不动产登记机构在办理不动产登记时,应当将物业管理用房登记在不动产登记簿上。
第十二条【专业经营设施设备】新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表[和]或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备及其安装,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加;竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用,相关费用依法[可以]计入经营成本。
建设单位在组织竣工验收时,未通知专业经营单位参加竣工验收或者验收不合格的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。
[老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。]
向专业经营单位移交专业经营设施设备的,应当同时移交配套设施、地下管网工程图等资料。
第十三条【老旧小区设施改造】供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区,业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。其移交、运行等事项依照第十二条规定。
在老旧小区设施改造过程中,县级以上人民政府规划、住房和建设等有关行政主管部门应当对改造事项给予[积极]支持。

第三章业主、业主大会及业主委员会
第十四条【业主身份认定】房屋的所有权人为业主。房屋的所有权人以房地产权利证书或者不动产登记簿的记载为准。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:
(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人;
(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;
(四)[尚未登记取得所有权,但]基于买卖、赠与、征收补偿等法律行为已经合法占有建筑物专有部分,但尚未登记取得所有权的人;
(五)法律法规规定的其他情形。
已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。
业主可以依法委托物业使用人行使除被选举权以外的业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。
第十五条【业主权利】业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(二)选举业主委员会、监事会成员,并享有选举权和被选举权;
(三)监督业主委员会、监事会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;
(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权和监督权;
(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;
(六)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;
(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(八)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(九)法律、法规规定的其他权利。
第十六条【业主义务】业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照有关规定交纳专项维修资金;
(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
(六)配合物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;
(七)按时交纳物业服务费用;
(八)法律、法规规定的其他义务。
第十七条【业主大会成立原则】一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
第十八条【业主大会成立条件】物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之[三]五十以上的。
[(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。]
第十九条【首次业主大会资料报送责任】物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报送[下列]筹备首次业主大会所需的文件资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)业主名册;
(三)房屋及建筑物面积清册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业管理用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第二十条【筹备组成立】符合成立业主大会条件的,乡镇人民政府、街道办事处应当在六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的,十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。
[乡镇人民政府、街道办事处未按时组织成立首次业主大会筹备组的,十人以上的业主联名或者建设单位可以提出成立首次业主大会筹备组申请。接到申请后,乡镇人民政府、街道办事处应当在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。不组织成立的,应当将不成立的理由答复申请人。]
首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村(居)民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。筹备组人数由七至十一人单数组成。
筹备组应当将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。
筹备召开首次业主大会会议所需[资料费、场地费等相关]费用由建设单位承担。
[第二十三条【筹备组组成及争议解决方式】首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、村(居)民委员会代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表组成。筹备组中的业主成员由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组人数由七至十一人单数组成][,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之五十。筹备组组长由乡镇人民政府、街道办事处代表担任。
筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由乡镇人民政府、街道办事处协调解决。
筹备组中业主成员应当符合本条例第三十一条中规定的条件。]
第二十一条【筹备组职责】首次业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟定管理规约、业主大会议事规则;
(四)拟定首次业主大会会议表决规则;
(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。[有条件的地方可以同时采用其他方式通知业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当予以答复;异议成立的,筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告,公告时间不少于三日。]业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
建设单位、物业服务企业、其他管理人不得妨碍筹备组正常工作开展。
第二十二条【筹备组解散和资料移交】筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会选举完成后五日内将首次业主大会相关资料移交业主委员会,并自行解散。
第二十三条【业主大会职责】业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;
(二)制定和修改业主大会会议表决规则;
(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员、监事会监事[提出业主委员会主任、副主任、委员、监事会监事候选人名单,通过业主委员会选举办法];
[(四)选举或者罢免业主委员会主任、副主任、委员,选举或者罢免监事会监事;]
([五]四)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
([六]五)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;
([七]六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告,业主监事会工作报告;
([八]七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;
(八)改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)决定筹集和使用专项维修资金;
(十)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(十一)有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十四条【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。[定期会议每年至少召开一次,由业主委员会召集并主持。]经百分之二十以上业主[或者监事会]提议,业主委员会应当召开临时业主大会。
业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内显著位置公告。
[业主大会定期会议和临时会议也可以按照业主大会议事规则的规定召开。]
[第二十八条【业主大会监督】业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,乡镇人民政府、街道办事处责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由乡镇人民政府、街道办事处负责召集。]
第二十五条【业主大会有效条件和表决方式】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。
在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。鼓励县级以上人民政府物业管理行政主管部门建设业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。
[第三十条【未表决计入多数票问题】管理规约或业主大会议事规则可以约定,业主大会与会业主就会议事项未达到法律、法规、管理规约或者议事规则要求的,缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。]
第二十六条【业主委员会成员条件】业主委员会由业主大会会议选举产生,其成员应当符合下列条件:
(一)遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务[,按时交纳物业服务费等相关费用];
(二)具有完全民事行为能力;
(三)热心公益事业,责任心强,公道正派,[公正]廉洁自律;
(四)具有一定的组织能力;
(五)具有履行职责的时间;
(六)本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。
第二十七条【业主委员会人员组成及会议决定】业主委员会由主任、副主任及委员组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告[,并告知村(居)民委员会]。
第二十八条【业主委员会备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。乡镇人民政府、街道办事处应当出具备案证明。
业主委员会持乡镇人民政府或者街道办事处备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第二十九条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会决定和决议,维护业主利益;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理等产生的纠纷;
(八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
[第三十五条【业主委员会会议召开】业主委员会会议由主任召集和主持。主任不能履行职责时,由副主任召集和主持。
经三分之一以上的业主委员会组成人员提议召开业主委员会会议的,业主委员会主任应当在五日内召集。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内,将会议事项以及决定事项在物业管理区域内的显著位置公布。]
第三十条【业主委员会信息公示】业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料:
(一)业主大会议事规则、管理规约;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共用部位、共用设施设备的经营收益情况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(七)其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十一条【业委会成员职务罢免】业主委员会组成人员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:
(一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;
(二)利用职务谋取私利的;
(三)利用职务侵害他人合法权益的;
(四)应当罢免的其他情形。
第三十二条【业委会成员职务终止】业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:
(一)不再具备业主身份的;
(二)丧失履行职责能力的;
(三)以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(四)连续三次不参加业主委员会会议的;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第三十三条【业主委员会换届和资料移交】业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告乡镇人民政府、街道办事处。逾期未换届选举的,乡镇人民政府、街道办事处应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当自换届之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地乡镇人民政府、街道办事处督促移交。
业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。
第三十四条【业主大会监事制度】业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。其具体制度由业主大会议事规则或者管理规约予以规定。
[业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为三或五人,设主席一人,每届任期与业主委员会任期相同,可以连选连任。监事的任职条件和业主委员会组成人员的相同。业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。监事会由业主大会选举产生,监事会主席召集和主持监事会议。监事会决议应当公示。]
[第四十二条【业主监事会职责】独立监事、业主监事会履行以下职责:
(一)审查业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;
(二)查阅业主委员会财务账簿及其他会计资料,发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;
(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况;对业主委员会组成人员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会组成人员予以纠正;提议业主委员会及时召开业主大会定期会议和临时会议;列席业主委员会会议;
(四)向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主;
(五)其他应当履行的职责。]

第四章物业服务企业
第三十五条【物业服务企业资格条件】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理服务。
从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。
第三十六条【物业服务企业的权利】物业服务企业享有下列权利:
(一)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;
(二)[制止损害物业或者妨碍物业管理的行为]劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为;
(三)要求行政机关对发生在物业管理区域内的违法行为进行查处;
(四[三])法律、法规规定和[业主大会授予]物业服务合同约定的的其他权利。
任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第三十七条【物业服务企业的义务】物业服务企业应当承担下列义务:
(一)全面履行物业服务合同,提供物业管理服务;
(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;
(三)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,做好应急工作;
(四)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;
(五)发现违反法律、法规和管理规约的行为,应当及时制止并向有关行政主管部门报告;
(六)法律、法规和管理规约规定的其他义务。
[物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用,不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。]
第三十八条【物业服务企业的禁止业务】物业服务企业在物业服务活动中,不得有下列行为:
(一)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;
(二)擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点;
(三)泄露业主信息,对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为;
(四[三])法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第三十九条【物业服务企业信息公示】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:
(一)企业及其有关负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式等;
(三)专项维修资金使用情况;
(四)物业区域内停车位、车库的销售、出租使用情况;
(五)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;
(六)其他应当公示的信息。
业主对公示内容提出异议的,物业服务企业应当答复。
第四十条【合同约束】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
[电梯、消防等有特定维护管理要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业性机构进行维修和养护。]


第四十一条【安全防范义务】物业服务企业应当按照法律、法规的规定协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。
[物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。]

第四十二条【红黑名单制度】省物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息收集、汇总、评价、发布制度,定期公布物业服务企业信用状况黑红名单。对失信物业服务企业,物业管理行政主管部门应当联合相关行政主管部门,实施联合惩戒。

第五章物业管理与服务
第四十三条【前期物业招投标制度】住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘[具有相应资质的]物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。
提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
第四十四条【前期物业服务合同】建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容[,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件]。
建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同可以约定期限;[但是,]约定期限未满,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
[第四十五条【物业前期介入】建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业服务有关的建议。]
第四十五条【承接查验制度】前期物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。
住宅物业承接查验可以邀请业主代表、物业项目所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。
第四十六条【承接查验前资料移交】现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)物业管理区域划分资料;
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证复印件、附图;
(三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;
(四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(五)供水、供电、供气、供热等准许使用文件;
(六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(七)园林施工图纸及树种清单;
(八)业主名册;
(九)物业管理必需的其他资料。
前款所列资料未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并在[六]三个月内补交。
第四十七条【物业移交条件】建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
实施承接查验的物业,应当具备以下条件:
(一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经城乡建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
(四)道路、车位、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成;
(五)电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)分期建设的,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;
(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(八)法律、法规规定的其他条件。
[第四十九条【承接查验的备案和公告】物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列资料向物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其他与承接查验有关的资料。
物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。]
第四十八条【物业资料归属】物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。
第四十九条【物业质量保修责任】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位将未经竣工验收合格的房屋交付使用的,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。
第五十条【物业服务企业选聘方式】业主大会可以采用招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。具体选聘方式由业主大会议事规则、管理规约约定或由业主大会决定。
业主大会有权决定自行管理或者选聘其他非物业服务企业进行管理。
第五十一条【物业服务合同签订】业主委员会应当按照业主大会的决定与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同送物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处备案。
[物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务事项、服务标准、收费标准等内容。]
第五十二条【物业服务事项的内容】物业服务事项可以包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、环境美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序、交通等协助管理事项;车辆停放及场地管理;双方约定的其他服务事项。

第五十三条【业主交费】[业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。]
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。
长期空置的物业,其物业服务费用的标准,可以由业主和物业服务企业约定,收费标准应当适当降低。
业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第五十四条【专业单位收费】供水、供电、供气[、供热]等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。
专业经营单位[不具备向最终用户收取费用条件的,]可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬,物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十五条【合同解除和续聘】业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会,同时书面告知乡镇人民政府、街道办事处。
业主大会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当提前三个月告知对方并在物业管理区域内显著位置公告,同时书面告知乡镇人民政府、街道办事处。
物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地乡镇人民政府、街道办事处,并在物业管理区域内显著位置公告。
第五十六条【合同解除后的交接】业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。
业主大会决定选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列[交接]义务:
(一)移交物业管理用房等共有部分、共有设施设备;
(二)移交本条例第[四十八]四十六条规定的资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;
(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第五十七条【自行管理】业主大会决定自行管理的,应当对下列事项作出决定:
(一)自行管理的执行机构、管理人;
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
(三)聘请专业机构的方案;
(四)其他有关自行管理的内容。
有特定要求的设施设备,应当委托专业性机构进行维修和养护。
业主大会、业主委员会应当主动接受物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处对自行管理的监督指导。


第六章物业的使用及维护
第五十八条【物业使用基本原则】物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。
第五十九条【禁止行为】[物业管理区域内]业主、物业使用人使用物业禁止下列行为:
[(一)擅自改变物业规划用途;]
[(二)](一)损坏房屋承重结构、主体结构;
[(三)](二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;
[(四)](三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
[(五)](四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物;
[(六)](五)破坏或者擅自改变房屋外观;
[(七)](六)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品;
[(八)](七)擅自架设电线、电缆;
(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;
(九)排放有毒、有害等污染环境的物质;
[(十)随意堆放、倾倒、抛掷垃圾杂物、高空抛物和露天焚烧;]

(十)任意弃置垃圾、排放污水、楼道内堆放杂物;
(十一)高空抛物、露天焚烧;

[(十一)](十二)[违反规定排放噪声,影响他人日常生活]制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;
[(十二)](十三)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;
[(十三)](十四)占用、堵塞消防通道、公共出入口,损坏消防设施、器材;
[(十四)](十五)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画,[擅自悬挂、]乱张贴;
(十六)违反规定饲养动物、干扰他人正常生活。
(十七)利用房屋从事危害社会公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(十[五]八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。
[县级以上人民政府发展改革、城乡规划、住房和建设、公安、环保、城市管理、卫生、工商、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。]

第六十条【犬只管理】禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高体重标准由省人民政府公安机关确定,并向社会公布。
业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。[犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。]
物业服务企业应当加强物业区域内养犬行为的监督,及时制止违法违规养犬行为。


第六十一条【电梯维修】物业服务企业及其委托的电梯维护保养单位,应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护,对电梯的安全性能负责。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取必要的应急措施,并通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当依法履行报废义务,不得超期限使用。
物业服务企业违反上述规定,给他人造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

第六十二条【车位分配及规划管理】城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证的附图或者规划指标中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。
建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示,不得计入公摊面积,并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。
第六十三条【车位分配管理】建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,应当向物业买受人明示、约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。
建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的,建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
第六十四条【停车管理】[利用]物业管理区域内[公共道路、场地]划定车位、停放车辆[的],[不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。]不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的,车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等,在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后,由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。
第六十五条【公共部位经营及收益】利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
业主大会成立前,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、物业服务企业的同意,并将不低于经营总收入的百分之六十计入业主所得收益。业主所得收益应当主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造,也可按照征求业主意见用途使用,每半年在物业管理区域内显著位置公示一次。
业主大会成立后,相关事项由业主大会按照法律法规、管理规约等要求决定,也可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

第六十六条【房屋用途改变】业主将住宅改变为非住宅用途或者进行经营活动的,应当经有利害关系的全部业主书面同意后,依法办理相关手续。
业主将住宅改变为非住宅用途或者进行经营活动的,应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示,并按照同一物业管理区域内非住宅类用房或者合同约定收取物业服务费。
业主出租房屋,应当通知业主委员会和物业服务企业。出租房屋应当以原设计房间为最小出租单位,不得分割搭建后出租。设计用途为厨房、卫生间、阳台的,不得出租供人员居住。

第六十七条【装饰装修】业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料,不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。
在业主、使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主应当予以配合。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏等,装修人应当负责修复和赔偿。

第六十八条【维修资金制度】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
业主应当在办理房屋入住手续或者不动产登记前,将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。
专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。
专项维修资金的交存、使用、管理按照有关规定执行。物业管理[、财政、审计等]行政主管部门应当加强对专项维修资金的监督管理,按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。禁止滥用权力,违法设置使用障碍,妨碍专项维修资金所有者的正常使用。
第六十九条【维修资金管理】业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户,接受物业管理行政主管部门的监督。
第七十条【续筹和转移】专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。
物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转让给物业买受人。
第七十一条【维修责任】物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。
第七十二条【使用维修资金的一般程序】使用物业专项维修资金按照下列程序办理:
(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项;
(二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见,同时将上述事项在物业管理区域内公示;
(三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后,由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料,向维修资金管理机构提出申请;
(四)维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;
(五)工程完工后,物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的,经业主委员会审核同意,可以免予审计。
工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的,超出部分需按照使用程序重新申报。
业主大会成立前,物业服务企业或者相关业主可以持本条第一款第一项有关材料,由物业所在地社区村(居)民委员会组织征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后,报县(市、区)物业管理行政主管部门审核同意,在专项维修资金中直接列支,列支情况应当物业管理区域内显著位置公告。

第七十三条【应急维修】物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列情况的,物业服务企业应当采取防范措施,组织应急维修:
(一)电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患的;
(二)屋顶防水损坏造成渗漏的;
(三)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修养护的除外;
[(三)](四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;
[(四)](五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)公共护栏破损严重,影响公共安全的;
(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
[出现前款情形之一的,负责专项维修资金管理的物业管理行政主管部门应当在接到申请后三个工作日内拨付维修资金。
业主大会自行管理物业专项维修资金的,应当按照前款规定执行。]

第七十四条【应急使用维修资金的简易程序】具有第七十三条第一款情形之一的,经业主委员会书面同意后,可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金:
(一)物业服务企业向所在区、县(市)住房与城乡建设、质监或消防等部门提交经业主委员会同意的维修报告;
(二)住房与城乡建设、质监或消防等部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示,公示期限不少于五日;
(三)物业服务企业持住房与城乡建设、质监或者消防等部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料,向维修资金管理机构申请物业专项维修资金;
(四)维修资金管理机构应当在接到申请三个工作日内,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;
(五)工程完工后,物业服务企业持住房与城乡建设、质监或者消防等部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等,向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;
(六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照前款规定执行。
业主大会成立前,物业服务企业或者相关业主可以持本条第一款第一、三项有关材料,报县(市、区)物业管理行政主管部门审核同意,在专项维修资金中直接列支,列支情况应当物业管理区域内显著位置公告。

第七十五条【专业单位维修责任】专业经营单位已接收的专业经营设施设备发生故障或者损坏时,专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新,业主、业主委员会、物业服务企业应当予以配合。

专业经营设施设备的维护、保养等费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。


第七章监督管理
第七十六条【政府监督管理】县级以上人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,研究解决物业管理工作中的重大问题。建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。
第七十七条【物业管理部门监督管理】县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当履行以下职责:
(一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;
(二)帮助乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理与服务相关工作;
(三)监督管理专项维修资金;
(四)监督管理物业服务质量;
(五)建立物业管理区域档案和诚信档案制度;
(六)督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等;
(七)建立物业管理行政主管部门受理投诉制度;
(八)法律、法规规定的其他职责。
第七十八条【其他有关部门监督管理】县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责,负责下列工作:
(一)住房和城乡建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;
(二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;
(三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;
(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;
(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;
(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防等活动;
(七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;
(八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;
(九)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;
(十)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;
(十一)供水行政主管部门负责供水设施建设和供水安全的监督管理及供水设备运行的监督检查;
(十二)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。
第七十九条【乡镇政府、街道办协调监督】乡镇人民政府、街道办事处应当明确机构或者人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届等工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会以及物业服务企业依法履行职责,调解物业管理与服务活动中的纠纷,协调和监督物业服务企业的交接,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设、社区服务和管理的关系,宣传物业管理与服务法律法规。
第八十条【联席会议制度】乡镇人民政府、街道办事处应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由物业所在地的公安派出所、村(居)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成,由乡镇人民政府、街道办事处负责召集。物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当派员参加物业管理联席会议。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
(一)业主委员会不履行或者无法履行职责的;
(二)部分业主不遵守业主大会管理规约和业主委员会正当决定的;
(三)业主委员会选举、换届过程中出现的问题;
(四)物业服务合同履行过程中出现的纠纷;
(五)物业服务企业交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第八十一条【举报及处理】县级以上人民政府发展改革、城乡规划、住房和建设、公安、环保、城市管理、卫生、工商、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。
任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。
有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复办理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的,由物业所在地市、区、县人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关单位应当于两个工作日内回复是否受理,并按时回复办理情况。
行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。


第八章法律责任
第八十二条违反本条例规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。
第八十三条业主委员会作出的决定,违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由政府有关部门依法追究相关责任。
第八十四条物业服务企业人员对业主或者物业使用人实施人身、财产损害等行为的,依法承担民事责任;对违反治安管理的行为,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十五条违反本条例第十一条规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,按物业市场平均售价和规定的物业用房面积,支付专款,存入物业维修资金账户,专项用于承租、购置物业管理用房,有违法所得的,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。
第八十六条违反本条例第十二条规定,专业经营单位拒不接收的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令改正,逾期不改正的,处五十万元以上一百万元以下罚款。
拒不履行承担运行、维护和更新责任的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元罚款。

第八十七条违反本条例第十九条、第二十条第四款的规定,建设单位未及时报送相关资料、不提供筹备费用的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

第八十八条违反第二十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业、其他管理人妨碍业主大会筹备组开展工作的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。


[第八十四条违反本条例第五十七条第一款第一项规定,物业服务企业不按合同约定提供服务的,业主委员会有权要求其改正,扣减相应物业管理费用,并按合同约定追究法律责任。]
第八十九条违反本条例第三十九条第一款第一、二项规定,物业服务企业擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途,利用物业共用部位、共用设备设施违法经营的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,个人处一千元以上一万元以下罚款;单位处五万元以上二十万元以下罚款。所得收益,用于物业管理区域内共用部位、共用设备设施的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

[违反本条例第五十九条第一款第六项规定,物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。]

第九十条违反本条例第五十六条第一款规定,物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;物业服务企业未按照规定办理移交手续的,处二十万元罚款。
违反本条例第五十六条第二款规定,原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的,县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

第九十一条[违反本条例第六十六条第一款第一项规定,擅自改变物业规划用途的,由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,个人处一千元以上一万元以下罚款;单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益,用于物业管理区域内共用部位、共用设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;]
违反本条例第五十九条第一款第二项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;造成他人损失,应当依法赔偿;
违反本条例第五十九条第一款第三项规定,侵占、损坏共用部位、共用设施设备的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门,责令限期改正,恢复原状,并对个人处一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万以下罚款;
违反本条例第五十九条第一款第四项规定,违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上物业管理行政主管部门或者规划行政主管部门按照职责分工,责令限期拆除,可以处一万元以上十万元以下罚款;逾期未拆除的,物业管理行政主管部门或者规划行政主管部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。
违反本条例第五十九条第一款[第四项至第十五项]其他禁止行为规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。


第九十二条违反本条例第六十条第一款规定,在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关或者有行政执法权的部门没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。
违反本条例第六十条第二款规定,携犬出户未束犬链牵引的,由公安机关或者有行政执法权的部门责令改正;拒不改正的,处五百元以上一千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只;犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

第九十三条违反本条例第六十三条第二款规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还,逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款;建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十三条第三款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第九十四条违反本条例第六十八条第三款规定,挪用专项维修资金的,[应当退还本息,赔偿损失。]由县级以上人民政府物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的[行政]刑事责任[;构成犯罪的,依法追究刑事责任]。

第九十五条违反罚款规定与罚款收缴分离的规定收缴罚款的,对直接负责的主管人员和其他直接人员给予记大过或者降级处分。不按照规定将罚没收入上缴国库的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予记大过处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分。


第九十六条县级以上人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、卫生、工商、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责的;
(二)对物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;
(三)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;
(四)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第九十七条物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按照本条例规定履行监督检查职责的;
(二)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;
(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(四)对物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;
(五)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;
(六)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;
(七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。
第九十八条业主、物业使用人、物业服务企业及建设单位之间发生纠纷时,当事人可以通过协商解决或者向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第九章附则
第九十九条本条例下列用语的含义:
(一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位合同约定服务的最终分户业主或者产权所有人;
(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)专有部分,是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位。

(四)专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

[(三)](五)物业的共用部位,是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。
[(四)](六)物业的共用设施设备,是指物业管理区域内,由业主共有共用的
电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、沟渠、池、井、消防设施、监控设施、道路、绿地、非经营性停车场(库)、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备的房屋及其他共用设施设备。

第一百条本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
第一百零一条本条例规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:
(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;
(二)总人数,按照前项的统计总和计算。
第一百零二条物业服务规范、物业服务标准、业主大会与业主委员会指导细则、管理规约、物业服务合同示范文本等由省人民政府物业管理行政主管部门会同有关行政部门自本条例施行之日起一年内制定并公布。

第一百零三条机关、事业、企业等单位小区,非住宅物业参照本条例执行。

第一百零四条本条例自年月日起施行。2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过,根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止。

注:黑体字为增加内容;方括号内为删去内容。

 

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